La vivienda ocupa hoy un lugar central en las preocupaciones de los españoles. Las medidas aprobadas por el Gobierno esta semana vuelven a poner el foco en el alquiler: prolongar contratos, limitar determinadas subidas, reforzar la protección frente a los desahucios y regular modalidades que habían quedado fuera del alquiler residencial tradicional.
El reto es conseguir que dentro de cinco o diez años haya más casas para alquilar donde se necesitan
La vivienda ocupa hoy un lugar central en las preocupaciones de los españoles. Las medidas aprobadas por el Gobierno esta semana vuelven a poner el foco en el alquiler: prolongar contratos, limitar determinadas subidas, reforzar la protección frente a los desahucios y regular modalidades que habían quedado fuera del alquiler residencial tradicional.
Proteger a los hogares vulnerables es necesario. Pero la política de vivienda también debe responder a quienes buscan un piso y no lo encuentran, o no pueden pagarlo. Dar seguridad a los inquilinos actuales y facilitar el acceso de los que vienen detrás son objetivos igualmente importantes. La protección de los inquilinos actuales debe acompañarse de medidas que faciliten el acceso de quienes buscan vivienda.
Buena parte de las respuestas inmediatas actúan sobre las viviendas que ya existen. El reto es conseguir que dentro de cinco o diez años haya más casas para alquilar donde se necesitan, a precios al alcance de más hogares.
Y no se trata sólo de vivienda. Cuando encontrar una casa resulta demasiado difícil o costoso allí donde se crean empleos, también se reduce la capacidad de las personas para trasladarse donde sus oportunidades son mejores. Los jóvenes retrasan su emancipación, las familias tienen más dificultades para mudarse y algunos trabajadores pueden renunciar a empleos porque no pueden permitirse vivir cerca de ellos. La escasez de vivienda puede dificultar así la movilidad laboral y, en última instancia, frenar la productividad. Por eso ampliar la oferta de alquiler allí donde crecen el empleo y la población es también una política de crecimiento y de igualdad de oportunidades.
Para avanzar, conviene responder a tres preguntas.
¿Cómo animar a más propietarios a ofrecer sus viviendas en alquiler estable? En España, una gran parte de la oferta depende de pequeños propietarios. La estabilidad del inquilino requiere subidas previsibles durante el contrato, junto con margen para ajustar la renta cuando entra uno nuevo. Las reglas deben dar estabilidad al inquilino y mantener los incentivos para ofrecer y conservar viviendas en alquiler.
Una forma de ampliar la oferta es ofrecer a los propietarios garantías de cobro y ayuda con la gestión, a cambio de destinar sus viviendas al alquiler asequible. La protección de un hogar vulnerable que no puede pagar es una responsabilidad colectiva. Necesita un respaldo público efectivo, que permita ayudar al hogar y dar seguridad al propietario. Compartir ese riesgo puede facilitar el acceso de personas con ingresos bajos o empleos temporales.
Hay experiencias de las que aprender. En Francia, operadores sociales gestionan viviendas privadas y reducen el riesgo de los propietarios a cambio de alquileres asequibles. En el País Vasco, Bizigune permite ceder una vivienda vacía a un operador público, que se ocupa de la gestión, garantiza el cobro y la devuelve en buenas condiciones. Adoptar estas fórmulas en las zonas con demanda, con recursos suficientes para cumplir las garantías ofrecidas, permitiría aprovechar mejor las viviendas existentes.
Su alcance tiene límites. Depende de cuántos propietarios participen y de dónde estén las viviendas, y conviene comparar su coste con el de otras formas de ampliar el alquiler asequible. Una casa vacía lejos del empleo y los servicios no resuelve la falta de pisos en una gran ciudad. Por eso también hace falta construir.
¿Cómo atraer inversión para construir vivienda de alquiler? España puede desarrollar una fuente de oferta todavía poco explotada. La inversión profesional e institucional puede complementar a los propietarios particulares y financiar proyectos de mayor tamaño. Pero, para que llegue, esos proyectos tienen que ser viables.
La OCDE identifica obstáculos bien conocidos: falta de suelo listo para construir donde más se necesita, planeamiento y licencias lentos, costes de construcción elevados y cambios frecuentes en las reglas. Las comunidades autónomas y los ayuntamientos tienen un papel decisivo: muchas de las decisiones sobre suelo, urbanismo y licencias están en sus manos. Habilitar suelo con las infraestructuras necesarias y dar plazos previsibles a las autorizaciones ayudaría a que más proyectos salieran adelante.
Importa, además, qué financia esa inversión. El apoyo público debe favorecer proyectos que añadan vivienda asequible de alquiler allí donde hace falta. Si un proyecto recibe suelo público, financiación favorable o ventajas fiscales, debe asumir compromisos claros sobre alquileres asequibles y el tiempo durante el que los mantendrá. La experiencia internacional muestra que capital privado y objetivos públicos pueden combinarse. Francia, por ejemplo, ha utilizado incentivos para movilizar inversión hacia vivienda de alquiler, vinculándolos a compromisos sobre la duración y las condiciones del alquiler.
¿Cómo conseguir que el alquiler asequible crezca y perdure? España parte con una desventaja considerable. Según el Estudio Económico de España de la OCDE de 2025, la vivienda social en alquiler representa alrededor del 3% del parque. Acercarse a la media de la Unión Europea requeriría construir o convertir más de 850.000 viviendas adicionales. Es una referencia para entender la magnitud del reto, no un cálculo de las necesidades del país. En cualquier caso, exige un esfuerzo sostenido más allá de un programa presupuestario de cuatro años.
Austria ofrece una experiencia útil. Sus asociaciones de lucro limitado construyen y gestionan vivienda bajo una regulación específica y una supervisión rigurosa. Combinan apoyo público, préstamos de largo plazo y recursos propios. Los alquileres se calculan para cubrir la financiación, el mantenimiento y la gestión, mientras que los beneficios están limitados y los excedentes se reinvierten en vivienda. La continuidad de estas reglas y de la financiación ha permitido ampliar el parque durante décadas.
Durante décadas, este sistema ha permitido acumular un parque considerable. La OCDE recoge evidencia de que su tamaño puede contribuir también a moderar los alquileres privados. Pero el modelo también está bajo presión: los costes de construcción y financiación dificultan ampliar la oferta. Mantenerlo exige ingresos suficientes para conservar las viviendas y pagar la deuda, supervisión rigurosa y ayudas para los hogares que no pueden afrontar siquiera esos alquileres.
España puede aprender de esta experiencia. Ademas de financiar más viviendas, necesita entidades capaces de construirlas, mantenerlas y reinvertir sus ingresos para que el alquiler asequible siga creciendo. Puede empezar por programas piloto que combinen financiación a largo plazo y obligaciones de reinversión. Y el apoyo público debería servir para acumular un parque de alquiler asequible, no para financiar viviendas que con el tiempo desparezcan de él. Durante décadas, buena parte de la vivienda protegida en España se orientó a la propiedad y pudo terminar incorporándose al mercado libre. El reto ahora es que la inversión pública siga generando vivienda en alquiler asequible durante décadas, con reglas transparentes de adjudicación y revisiones periódicas de los ingresos de los beneficiarios.
La política de vivienda necesita, por tanto, trabajar en varios tiempos a la vez. Proteger a quienes tienen dificultades hoy. Movilizar cuanto antes viviendas que ya existen. Crear reglas estables para que propietarios e inversores quieran aumentar la oferta. Y construir durante años un parque asequible que perdure.
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