Queremos alquileres asequibles, protección en situaciones de vulnerabilidad, facilidades para que los jóvenes se emancipen a una edad más temprana y condiciones que permitan a las clases medias y populares acceder a la vivienda en propiedad en términos razonables. También queremos acumular patrimonio ―como medida de prosperidad, opción de legado, protección frente al riesgo de desempleo o enfermedad y seguro en la vejez― y que el abundante ahorro que las familias destinan al ladrillo proporcione una cierta rentabilidad. Nos preocupa genuinamente el derecho a la vivienda, pero celebramos que aquel piso que compramos hace 20 años valga hoy más, mucho más, cuanto más mejor. Y si no estamos en este último caso, aspiramos a ello.
El problema está en las reglas y los incentivos de mercado que condicionan las decisiones individuales
Queremos alquileres asequibles, protección en situaciones de vulnerabilidad, facilidades para que los jóvenes se emancipen a una edad más temprana y condiciones que permitan a las clases medias y populares acceder a la vivienda en propiedad en términos razonables. También queremos acumular patrimonio ―como medida de prosperidad, opción de legado, protección frente al riesgo de desempleo o enfermedad y seguro en la vejez― y que el abundante ahorro que las familias destinan al ladrillo proporcione una cierta rentabilidad. Nos preocupa genuinamente el derecho a la vivienda, pero celebramos que aquel piso que compramos hace 20 años valga hoy más, mucho más, cuanto más mejor. Y si no estamos en este último caso, aspiramos a ello.
Dicho de otro modo, la vivienda es la llave que permite la formación de hogares y, al mismo tiempo, el principal activo en el que las familias españolas invierten sus ahorros. Esa doble naturaleza de bien de primera necesidad y producto de inversión explica la inconsistencia de las preferencias sociales en torno a la vivienda. El debate sobre políticas públicas ―vivienda pública y protegida, regulación de los alquileres, incentivos fiscales, política de suelo y promoción de nueva vivienda― es estéril si antes no tenemos claro qué fin se persigue, quiénes deben ser los ganadores y los perdedores del conflicto y quién debe ser compensado ―o no―, en qué medida y por qué.
Hace más de 20 años, la laxitud en la concesión de créditos, la construcción desaforada y la confianza ciega en la revalorización de la vivienda inflaron los precios y condujeron a un escenario de exuberancia irracional que resultó devastador para el sector y para el conjunto de la economía. La crisis de 2008 nos dejó una lección que conviene tener muy presente: los hogares ―creyendo hacer lo mejor para su economía― pueden estar contribuyendo a un desastre colectivo a partir de decisiones financieras aparentemente sensatas. Aunque la situación actual es diferente ―el acceso al crédito es más exigente, el aumento de la demanda por motivos residenciales es real y la escasez de oferta es acuciante―, la evolución de los precios es síntoma de un mercado en clara tensión: el precio de la vivienda en España crece a tasas superiores al 10 % anual desde finales de 2024, más del doble que en la eurozona.
Según la última Encuesta de Condiciones de Vida, España tiene unos 19,5 millones de hogares, de los cuales 14,3 millones son propietarios de su residencia principal y 5,2 millones viven en alquiler u otras formas de tenencia. Es decir, casi tres de cada cuatro hogares españoles están relativamente protegidos frente al encarecimiento de la vivienda, mientras que para poco más de una cuarta parte esa misma subida dificulta el acceso potencial a la propiedad. Además, el encarecimiento de los precios de compra hace que más hogares permanezcan en el mercado de alquiler. Si la oferta de viviendas en alquiler no responde al aumento de la demanda ―o lo hace en menor medida―, el resultado no es solo una mayor dificultad para acceder a la vivienda en propiedad, sino también un aumento del precio de los alquileres.
Ahora bien, desde el punto de vista de las rentas generadas por el capital inmobiliario, la correlación de fuerzas entre hogares es más compleja que la simple división entre propietarios e inquilinos. Cabe clasificar a los hogares en cuatro grandes grupos según su posición residencial y su relación con el mercado de alquiler: 11,5 millones (58,8 % del total) son propietarios de su vivienda principal y no perciben rentas inmobiliarias; 3,3 millones (16,7 %) viven de alquiler a precio de mercado; 2,8 millones (14,5 %) son propietarios de su vivienda principal y además perciben rentas inmobiliarias; y 1,9 millones (10 %) viven en cesión gratuita o pagan un alquiler inferior al de mercado, de los cuales 1,2 millones se encuentran en la primera situación y unos 690.000 en la segunda.
No estamos, por lo tanto, ante un pulso desequilibrado entre las tres cuartas partes de hogares propietarios y la cuarta parte restante, sino ante otro mucho más igualado entre hogares que pagan un alquiler de mercado por la vivienda en la que residen ―una factura anualizada de unos 25.000 millones de euros― y hogares que, teniendo ya resuelta su necesidad residencial con una vivienda propia, perciben ingresos por el alquiler de otros inmuebles.
En ese conflicto, la dimensión generacional es muy acusada. Hasta la crisis de 2008, aproximadamente dos de cada tres hogares cuya persona de referencia era menor de 35 años eran propietarios de su vivienda. En 2022, esa proporción se había reducido a menos de uno de cada tres, recuperándose lentamente desde entonces. La edad a la que la mitad de los hogares jóvenes accede a la vivienda en propiedad ha pasado de menos de 27 años a alrededor de 35. Y la edad media de emancipación ha superado los 30 años. Estos indicadores no reflejan solo un retraso en el acceso a la vivienda en propiedad, sino también un lastre en la trayectoria vital de las cohortes más directamente afectadas.
Es fácil identificar a los colectivos que más están sufriendo las consecuencias de una oferta de vivienda insuficiente: jóvenes, inmigrantes, hogares de renta baja y personas en situación de vulnerabilidad. Esa desigual exposición a la escasez es precisamente lo que convierte la fijación de precios en una cuestión distributiva. Que los arrendadores puedan elevar el alquiler hasta el máximo soportable por la demanda no convierte esa decisión en inevitable ni resuelve el debate ético sobre los límites del poder de mercado. Podrá argumentarse que los arrendadores no hacen más que poner su dinero a trabajar, pero lo cierto es que el dinero no trabaja solo: detrás de un alquiler hay una familia que destina parte de sus ingresos al arrendamiento de una vivienda.
Identificar a los colectivos más afectados no obliga, sin embargo, a convertir el problema de la vivienda en un juicio moral sobre el comportamiento de propietarios, inquilinos, jóvenes, mayores, extranjeros o fondos de inversión. Quien no dispone de vivienda en propiedad aspira a acceder a ella y quien dispone de una segunda intentará obtener una renta en forma de alquiler. Con gran probabilidad, muchos de quienes hoy sufren la escasez de vivienda tomarían decisiones similares si estuvieran del otro lado del mercado. El problema de la vivienda —y, por lo tanto, la solución— no está en la edad ni en la moralidad ni en el simple respeto a la ley, sino en las reglas y los incentivos de mercado que condicionan las decisiones individuales.
Los diferentes intereses de las cuatro Españas de la vivienda —propietarios de vivienda principal que no obtienen rentas inmobiliarias, inquilinos a precio de mercado, propietarios rentistas y hogares que residen en condiciones de no mercado— ayudan a explicar por qué resulta tan difícil articular un consenso en torno a las políticas de vivienda.
Aumentar la oferta —como contempla el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que además condiciona el tipo de vivienda financiada, su destino, su régimen de protección y la duración de esa protección— es fundamental para solucionar la actual crisis de acceso a la vivienda. Ahora bien, una mayor oferta no hará desaparecer por sí sola la confrontación entre la función residencial de la vivienda y su condición de activo de inversión. El análisis económico puede ayudar a anticipar los efectos de las distintas políticas actualmente en discusión, pero no puede decidir hacia dónde debe inclinarse la balanza. Esa elección es política. Y difícilmente será posible contentar a las cuatro Españas al mismo tiempo.
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